Es ist schon eine Weile her, dass wir uns die Immofinanz an dieser Stelle angesehen haben: vor gut elf Monaten. Unter dem Titel „Alles läuft nach Plan" empfahlen wir damals den Titel zum Kauf. Die Rechnung ist aufgegangen, mit der Aktie konnte man seither knapp 30 Prozent Plus einfahren.

Schwache Zahlen

Die Zeiten, in denen sich Investoren mit der Immofinanz-Aktie die Finger verbrannt haben, scheinen also endgültig vorbei. Das hat der Immobilienkonzern in erster Linie CEO Eduard Zehetner zu verdanken, der endlich Transparenz ins Unternehmen gebracht hat. Zu sehen ist das unter anderem auch am Bilanzbericht, der übersichtlich und detailliert die Geschäfte darlegt und eigentlich seinesgleichen in der Branche sucht.

Nur der Gewinn schwächelt. An der Zahlenfront ist im ersten Quartal 2012/2013 in puncto Mieterlöse, EBITDA und Cashflow alles auf Schiene. Die drei Kennzahlen konnten sogar deutlich gesteigert werden. Beim Konzerngewinn gab es allerdings einen Einbruch, den CEO Zehetner mit Wechselkursverlusten, Derivatebewertungen und währungsbereinigten Neubewertungen erklärte.

Neubewertungen sind für die Immofinanz an sich nichts Neues. Allerdings wurde bei der „Immofinanz alt" in erster Linie aufgewertet. Zehetner scheut nicht davor zurück, aufgrund von Währungsschwankungen abzuwerten. Sieht zwar auf den ersten Blick nicht so schön aus, sorgt aber langfristig für Vertrauen. Und das kann die Immofinanz mehr brauchen, als schöne Bilanzen.

Starkes Portfolio

Das stärkste Segment ist ­derzeit der Einzelhandel, der insgesamt einen Vermietungsgrad von 93,1 Prozent ausweist. Cashcow der Immofinanz sind das Silesia City Center in Katowice, aber vor allem das Golden Babylon Rostokino Shopping-Center in Moskau mit einer Bruttorendite von zehn Prozent, das der Konzern im Mai zur Gänze übernommen hat. Die Auslastung beträgt hier 96 Prozent. Von den insgesamt 189 Einzelhandels-Immobilien will Zehetner jedoch kurz- bis mittelfristig 122 veräußern, da sie nicht in das zukünftige Konzept des Konzerns passen - und das, obwohl diese Objekte eine Bruttorendite von 9,4 Prozent erzielen.

Schleppender verläuft der Bürosektor. Hier zählen Österreich, Polen und Tschechien zu den Kernmärkten. Zum Portfolio gehört etwa der Business Park Vienna, der City Tower Vienna sowie der Park Postepu in Warschau. Der Vermietungsgrad liegt auf das Gesamtportfolio gesehen, das 105 Immobilien umfasst, bei 80,6 Prozent, auch die Bruttorendite ist mit 6,1 Prozent nicht unbedingt der Renner. Es gibt am Markt teilweise Rückgänge der Vermietungsleistung von zehn Prozent, da auch die Neubauten zurückgehen, blieb der Leerstand auf dem gleichen Level. Die Immobilien des Logistiksektors erzielen zwar vor allem in Polen und Russland mit zehn bis zwölf Prozent die höchsten Renditen, dort ist auch die Auslastung mit rund 100 Prozent gegeben. Allerdings schwächeln hier ­Rumänien und Tschechien. In Ungarn konnte Immofinanz nun einen langfristigen Mieter für ein Gebäude südlich von Budapest finden.

Noch ist Österreich der größte Markt bei Wohnimmobilien, auf dem die Immofinanz hauptsächlich über die Tochter Buwog vertreten ist. Die Buwog hat im Mai das operative Geschäft des deutschen Immobilienentwicklers CMI übernommen, der vor allem in Berlin ein großes Portfolio besitzt. Die Immofinanz wird sich deshalb in Zukunft verstärkt auch auf den deutschen Markt fokussieren, weil dort deutlich höhere Renditen als in Österreich zu erzielen sind. Weiters hat die Immofinanz zuletzt sieben Wiener Zinshäuser um insgesamt 26 Millionen € veräußert - auch das ist Teil der Portfoliobereinigung.

Problemzone

Wie oben angeführt, ist die Immofinanz gut aufgestellt, auch wenn das eine oder andere Investment durchaus mit Risiko behaftet ist. So ist etwa das Engagement in Ungarn zwar in allen Bereichen profitabel, aber dafür ist dort die Suche nach Mietern schwierig. Im Bereich Büro, Einzelhandel und Logistik sind dort die höchsten Leerstandsraten zu verzeichnen. Abgesehen davon ist hier das politische Risiko - überraschende Entscheidungen, die sich in der Regel gegen ausländische Investoren richten - nicht zu unterschätzen. Aber dieses Risiko hält sich aufgrund des Portfolios in Grenzen.

Fazit

Kommen wir zur Bewertung der Aktie im Konkurrenzvergleich, so ergibt sich eine deutliche Unterbewertung. Dass die Aktie auf den Immobilienwert je Aktie von mehr als fünf € steigt, ist nicht anzunehmen. Aber trotz ­allem: Im Vergleich mit der Konkurrenz sollte die Aktie für eine faire Bewertung um gut 30 Prozent höher notieren. Bei der Charttechnik zeigt sich, dass die Aktie an der Fibonacci-Linie bei drei € zu kämpfen hat. Im Oktober schaffte es die Immofinanz zwei Mal nicht, diese Hürde zu nehmen. Dieses Monat lag der Kurs nur kurz über der Marke. Vorsichtige Investoren warten ab, bis die Immofinanz diese Hürde nimmt. Andere steigen bereits jetzt ein - bei geringem Risiko. Denn zuletzt hat die untere Fibonacci-Linie bei 2,79 € gehalten.