20.03.2012, 21:10  von Helmut Schebesta

Transaktionen im Lichte der neuen Immobilienertragsteuer

Bild: Colourbox, Rohrauer

Steueränderung. Eine der Auswirkungen des Sparpakets ist die Neuordnung der Besteuerung von Veräußerungen vin Grundstücken.

Wien. Auf Grundlage des vorliegenden Ministerialentwurfs sind geplante Liegenschaftstransaktionen („Immobilientransaktionen") in einem anderen Lichte zu sehen. Zeitlich gesehen sollen die Änderungen mit 1. April in Kraft treten.

Rechtslage bis 31. März 2012. Für die Veräußerung von privaten Immobilien - darunter fallen sowohl Grund und Boden als auch Eigenheime und Eigentumswohnungen -, die länger als zehn Jahre im Besitz eines Veräußerers sind und mit Gewinn verkauft werden, fällt keine Steuer an.

Die „Spekulationsfrist" von zehn Jahren ist also erfüllt. Dies bedeutet umgekehrt, dass die ­Veräußerung von „steuerverhangenen" (Zehn-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen) die volle Einkommensteuer, somit bis zu 50 Prozent vom Veräußerungsgewinn, zum Tragen kommt.

Wobei unter einem Veräußerungsgewinn generell der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten verstanden wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass unter „Anschaffung" ein entgeltlicher Erwerb zu verstehen ist. Bei unentgeltlichem Erwerb (durch Schenkung oder Erbschaft) ist auf den letzten entgeltlichen Erwerbsvorgang abzustellen.

Soll also eine „steuerverhangene Immobilie" veräußert werden, empfiehlt es sich, jedenfalls bis zum Inkrafttreten der Neuregelung der Besteuerung von Immobilienveräußerungen zuzuwarten!

Rechtslage ab 1. April 2012. Der Veräußerungsgewinn unterliegt künftig generell dem besonderen Steuersatz von 25 Prozent. Ab dem elften Jahr nach dem Anschaffungszeitpunkt wird ein Inflationsabschlag angerechnet, sodass sich die Einkünfte jährlich um zwei Prozent, höchstens jedoch um 50 Prozent vermindern. Dies bedeutet, dass eine beispielsweise im Jahr 2010 angeschaffte Immobilie bei der Veräußerung nach 2045 „nur mehr" mit 12,5 Prozent ­Immobilienertragsteuer belastet ist.

Vergleich zum Altvermögen. Hierbei handelt es sich um Immobilien, die am 31. März 2012 nicht mehr steuerverhangen sind, weil der letzte entgeltliche ­Erwerbsvorgang mehr als zehn Jahre ­zurückliegt.
Für die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes wird die Höhe der Anschaffungskosten mit einem pauschalen Satz angenommen.

Dieser beträgt 86 Prozent des Veräußerungserlöses, die Steuerbelastung somit 3,5 Prozent des Veräußerungserlöses (25 Prozent von 14 Prozent Veräußerungsgewinn). Alternativ können auch die tatsächlichen Anschaffungskosten angesetzt werden, wobei in diesem Fall der Inflationsabschlag zu berücksichtigen ist.

Umwidmung.
Ab dem 1. April 2012 führt auch die Umwidmung von Grundstücken zu einer Steuerhängigkeit. Haben solche Umwidmungen nach dem 31. Dezember 1987 stattgefunden, ist für die Berechnung des Veräußerungsgewinns der Veräußerungserlös um pauschale Anschaffungskosten in Höhe von 40 Prozent zu kürzen. Die Steuerbelastung beträgt somit 15 Prozent des Verkaufserlöses (das sind 25 Prozent von 60 Prozent Veräußerungsgewinn).

Steuerbefreiung für Hauptwohnsitz. Von der Besteuerung ausgenommen sind wie bisher Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn sie dem Veräußerer seit der Anschaffung und mindestens zwei Jahre hindurch als Hauptwohnsitz gedient haben.

Zusätzlich von der Besteuerung ausgenommen sind solche, die innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben.

Betriebliche Veräußerungen. Auch für betriebliche Grundstücksveräußerungen gilt hinkünftig (ab 1. April 2012) der besondere Steuersatz von 25 Prozent.

Bei der Ermittlung von betrieblichen Einkünften aus der Veräußerung oder Entnahme von Grund und Boden des Anlagevermögens kann ein Inflationsabschlag ebenfalls (wie im Privatbereich) berücksichtigt werden. Dies gilt allerdings nicht für Gebäude im Falle der Veräußerung oder Entnahme von bebauten Grundstücken, bei denen die Wertminderung bereits im Wege der normalen Abschreibung berücksichtigt wurde.

Tipp. Keine Steuer für die Veräußerung einer nicht mehr steuerhängigen Immobilie („Spekulationsfrist" von zehn Jahren erfüllt) fällt dann an, wenn der Veräußerungsvorgang bis zum 31. März 2012 durchgeführt wird.

Anderseits sollte die Veräußerung einer noch steuerverhangenen Immobilie geplant sein, empfiehlt es sich, bis zum Inkrafttreten der Neuregelung der Besteuerung von Immobilienveräußerungen zuzuwarten (voraussichtlich 1. April 2012), da in diesem Fall bereits der reduzierte Steuersatz von 25 Prozent zur Anwendung gelangt.

 

 

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Der Autor

Helmut Schebesta ist Steuerberater und Geschäftsführender Gesellschafter der SH Beratungsgruppe in St. Pölten und Wien.

Helmut Schebesta ist Steuerberater und Geschäftsführender Gesellschafter der SH Beratungsgruppe in St. Pölten und Wien.

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